Лучший сайт адвокатской палаты – 2016
Ближайшие события
Блоги пользователей
Legal Run 2017. Итоги
Коллеги, почему вебинар не работает?
Журнал АПМО
2-й ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Предложение о сотрудничестве
Публикация

Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления


Модератор Сайта
16.11.2014 18:40

Первоначально, в рамках мониторинга правовых событий, я планировал разместить на сайте сообщение об опубликованном Верховным судом Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014). 

Однако, поскольку тематика Обзора относиться к кругу моих профессиональных интересов, а сам он содержит ряд концептуальных, но не бесспорных, на мой взгляд, положений, я решил поделиться с коллегами некоторыми возникшими у меня мыслями по этому поводу. Возможно, они окажутся кому-то полезными.
1. Прежде всего, обращает на себя внимание необоснованное сужение изложенных в Обзоре позиций Верховного суда их применением в отношении дел только с участием государственных органов и органов местного самоуправления в качестве истцов. Такой вывод можно сделать прямо из названия. В самом деле, ведь не просто так эти органы указаны в названии Обзора. Да и по тексту это отчетливо прослеживается. Получается, что изложенное в нем толкование применения правовых норм относится исключительно к ситуациям, когда истцом выступает специальный субъект – государственные органы или органы местного самоуправления.
Проблема, на мой взгляд, здесь заключается в том, что никаких специальных субъектов в применении норм гражданского права нет и быть не может. Мне вспоминаются лекции Е.А. Суханова, на которых он говорил, что, с точки зрения гражданского права, не существует даже государственной собственности и вся собственность должна рассматриваться как частная. Это проистекает из базового принципа цивилистики – формального равенства субъектов правоотношений. Государственные и муниципальные органы в гражданско-правовых отношениях не имеют и не могут иметь каких-либо преимуществ и нормы гражданского кодекса должны применяться единообразно безотносительно к тому, кто является субъектом регулируемых правоотношений. Реализация же государственно-властных полномочий регулируется иными законодательными актами и не в рамках гражданского права.
Эта проблема в контексте анализируемого обзора тем более интересна, что в нем Верховным судом даны разъяснения, существенно усиливающие позицию собственника, истребующего имущество от добросовестного приобретателя. В некоторых случаях эти толкования логичны, в других – на мой взгляд, иначе как странными их назвать сложно (о чем ниже).
Должен ли суд придерживаться изложенных в Обзоре судебной практики позиций по всем делам об истребовании имущества от добросовестного приобретателя или же этот документ призван придать привилегированный статус только одному виду участников гражданского оборота? Другими словами, будут ли нормы статей 301 и 302 ГК РФ применяться единообразно по всем делам или они должны толковаться и применяться по-разному в аналогичных фактических обстоятельствах, но в зависимости от того, кто является истцом по делу, частное лицо, либо же государственный орган или орган местного самоуправления?
По изложенным выше соображениям, конечно, должно быть обеспечено единообразное применение закона и равенство всех участников гражданских правоотношений. А указание в названии Обзора на органы государственной власти и органы местного самоуправления – вообще бессмысленны. К слову сказать, статья в Российской газете, в которой дается анализ этого документа, вообще не содержит ссылок на специальный субъект и описывает как бы общую практику применения рассматриваемых норм. Заметим, что эта статья полностью размещена на первой странице сайта Верховного суда РФ.
В пользу второй точки зрения говорит не только название. Об этом свидетельствуют и все использованные в Обзоре примеры и в особенности пространные рассуждения о применимости практики ЕСПЧ, Конвенции о защите прав человека и основных свобод и протоколов к ней, занимающие всю третью страницу Обзора. Мы привыкли к четкости формулировок в документах ВС РФ. Однако, читая указанные рассуждения, я так и не смог понять, обоснованию какой позиции, применительно к тематике Обзора, они служат. Можно предположить, что данные рассуждения призваны обосновать позицию, согласно которой, вопреки принципу правовой определенности, суды вправе толковать правовые нормы в целях защиты экономических интересов государства, когда таковые затронуты.

На практическом уровне, думаю, можно ссылаться на изложенные в Обзоре позиции по всем делам данной категории. Чем, собственно, частное лицо хуже государственного органа в рассматриваемом контексте. Однако, в тех случаях, когда суд с нами не согласен, понятно, как будет обоснован отказ придерживаться этих позиций Верховного суда в конкретном деле.

2. Следующий момент, который обращает на себя внимание – Верховный суд ставит знак равенства между совершением сделки неуполномоченным лицом и выбытием имущества из владения собственника помимо его воли, как это сформулировано в п. 1 ст. 302 ГК РФ.

«Если жилое помещение выбыло из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать, и уполномоченный собственником жилищного фонда орган непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя».

Особенностью рассматриваемых правоотношений является то, что ни одна из спорящих сторон, как правило, не является нарушителем права. Ни собственник, требующий вернуть ему вещь, ни добросовестный приобретатель. Нарушитель – третье лицо, промежуточное звено в цепочке сделок, которое, зачастую в судебном процессе и не участвует. Весь вопрос в том, кто из сторон получит спорную вещь, а кто – право взыскать убытки с этого третьего лица. С одной стороны – абсолютные права собственника, с другой – стабильность гражданского оборота. «Существо же проблемы состоит, разумеется, не в обосновании той или иной теоретической позиции, а в необходимости реальной защиты добросовестных приобретателей, т.е. в конечном счете – интересов гражданского (имущественного) оборота». <Е.А. Суханов «Проблемы реформирования гражданского кодекса России» М. Статут 2013 г. стр. 386>.
В этой связи, в менее выгодном положении должен оказываться участник, действовавший менее разумно. Заключение сделки неуправомоченным лицом, на мой взгляд, не всегда означает выбытие имущества из владения собственника помимо его воли. Так в приведенном в обосновании вышеизложенного тезиса примере указывается, что спорная квартира была продана на основании дубликата договора передачи. Однако, сам договор передачи не заключался и квартира не была приватизирована.
Вместе с тем, совершенно обходится вниманием вопрос, кем был выдан дубликат договора передачи. Одно дело, если это был поддельный документ. Совсем другое, когда речь идет о дубликате, выданном органом, уполномоченном совершать такие действия. Должно ли государство нести ответственность за действия своих чиновников?
Приведу другой пример из собственной практики. Главой местной администрации были выданы дубликаты свидетельств о праве собственности на земельные участки. В действительности участки (а речь в совокупности шла о нескольких гектарах) ранее не приватизировались. В дальнейшем участки неоднократно перепродавались. Десятки семей вложили огромные деньги в их освоение, построили дома. Прокуратура обратилась с иском об истребовании участков от добросовестных приобретателей и суд удовлетворил данное требование. Глава администрации был осужден, а людям предложили взыскать с него убытки. В контексте правил п. 1 ст. 302 ГК РФ, мне представляется это неправильным. Ведь именно государство в лице своего чиновника, облеченного соответствующими полномочиями не проявило разумной осмотрительности. В результате этого имущество и выбыло из владения собственника и говорить о том, что это произошло помимо его воли, на мой взгляд, нет достаточных оснований.
В другом деле суд согласился с аналогичными доводами. Правда, истцом, истребующим имущество от добросовестного приобретателя, здесь было физическое лицо. Суд указал, что собственник не только передал для перепродажи третьему лицу все документы на дом и участок, ключи от дома и построек, но и в течение нескольких лет не нес расходы по содержанию дома и участка, проживая в этом же населенном пункте не интересовался тем, кто построил забор, заменил крышу дома и т.д. Из этого суд сделал вывод, что воля первоначального собственника была направлена на отчуждение принадлежащего ему имущества. Он на протяжении длительного времени не возражал против того, что домом пользуются и распоряжаются другие люди, о чем не мог не знать. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному, на мой взгляд, выводу, что собственником была выражена воля на выбытие имущества из его владения и, несмотря на то, что договор купли-продажи между собственником и промежуточным владельцем был заключен неуполномоченным лицом, отказал в истребовании имущества от добросовестного приобретателя.
К этому же формату стоит отнести и указание в Обзоре на то, что имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя в том случае, если оно было зарегистрировано за другим лицом на основании решения суда, впоследствии отмененного. Справедливости ради надо отметить, что аналогичная позиция была изложена еще п. 11 "Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126. Стоит отметить также, что в обзоре ВАС данная позиция была отражена гораздо более четко:
«Имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли».
И хотя, на мой взгляд, трудно согласится, что за ошибки государства в лице его чиновников или суда, принявшего незаконное решение, должен отвечать добросовестный приобретатель, мы вынуждены учитывать изложенные позиции Верховного суда в нашей повседневной практике.

3. Еще одним важным пояснением в рассматриваемом Обзоре, по моему мнению, является правовая позиция о распределении бремени доказывания добросовестности приобретения спорной вещи.

«Ответчику при предъявлении к нему названного иска необходимо доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение».

Данная позиция, и главное, ее последующее пояснение является развитием правовой позиции, изложенной в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

«Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Трактуя указанное разъяснение Пленума суды, как правило, исходили из того, что для подтверждения добросовестности покупатель должен был запросить выписку из ЕГРП, когда речь идет о недвижимом имуществе, и паспорт (а в случае совершения сделки представителем еще и доверенность). Обзор идет дальше, полагая, что этого недостаточно. Верховный суд указывает, что помимо выписки из ЕГРП, ответчик должен представить доказательства принятия им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. К таким мерам в частности суд относит ознакомление со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимости имущества прав собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. Кроме того, о недостаточной осмотрительности, которая традиционно приравнивается к недобросовестности приобретения, правоприменитель относит такие показатели как частая смена собственника недвижимости на протяжении незначительного временного промежутка и явно заниженная стоимость продажи.
Такой подход представляется не вполне обоснованным. Прежде всего, доказывание отрицательных фактов – задача весьма непростая, а часто и не выполнимая в силу своей природы. Одно дело подтвердить получение выписки из ЕГРП и копии паспорта, совсем другое - доказать незнание.
А кроме того, данная позиция в значительной мере противоречит презумпции добросовестности, закрепленной в п.5 ст. 10 ГК РФ и правилам п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По замечанию Е.А. Суханова « Дело, однако, вновь осложняется тем, что объектом спора является недвижимая вещь, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРП, что по прямому указанию закона является единственным доказательством существования этого права. В такой ситуации непонятно, на чем основана обязанность фактического владельца предпринять «дополнительные меры проверки» и в чем они могут состоять». <Е.А. Суханов «Проблемы реформирования гражданского кодекса России» М. Статут 2013 г. стр. 396>. Добавим также – и какими доказательствам это может быть подтверждено в суде.
Нельзя забывать, что особенность судебного ретроспективного познания заключается в том, что распределению бремени доказывания соответствует презумпция. То есть недоказанная добросовестность приобретателя соответствует доказанной недобросовестности. Для установления такой презумпции, на мой взгляд, у Верховного суда не было достаточных законных оснований.
Однако, такое разъяснение дано и, полагаю, при сопровождении сделки с недвижимостью стоит запасаться дополнительными документами: акт осмотра недвижимости, документ о средних ценах на сходную недвижимость, выписка из домовой книги, документы о приобретении имущества прежним собственником (и возможно, предыдущими). Хотя, если право предыдущего собственника было зарегистрировано в ЕГРП, им для такой регистрации были представлены необходимые документы. И уж если Росреестр не смог определить их несоответствие требованиям закона, то ожидать это от покупателя, по меньшей мере, странно.

4. И последнее, на что необходимо обратить внимание – ориентация на применение правил ст. 301-202 ГК РФ, независимо от избранного истцом способа защиты нарушенного права.

«Если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 ГК РФ».

Виндикация и реституция, как известно, являются самостоятельными способами защиты права. В каждом случае мы имеем совершенно различные предметы доказывания. А значит, совершенно различные доказательства должны быть представлены в дело. При таких обстоятельствах, если истец настаивает на применении последствий недействительности сделки, а суд намерен применить ст. 301, 302 ГК РФ, суду ничего не остается, как по своей инициативе истребовать соответствующие доказательства, что представляется неправильным.

М. Толчеев 16.11.2014





Комментарии (1)


Модератор Сайта
17.11.2014 22:17

Извините, конечно, уважаемый П.А., но детская какая-то реплика у Вас получилась. Есть ошибка - укажите, буду признателен. Если заметили, я не планировал доктринальный анализ публиковать. Просто поделился с коллегами  своими мыслями по поводу обора ВС.

У нас на сайте столько анонимных троллей присутствует, что очень сложно при таких высказываниях принимать их всерьез. То Путина ругают, то евреев резать зовут, а то в матерном стихосложении упражняются. Чистить не успеваем. Не потому, конечно, что неприятны их поползновения, просто это место для обсуждения других тем.

С уважением, адвокат М.Т.

Чтобы иметь возможность оставлять комментарии от своего имени, пожалуйста, выполните ВХОД или, если вы не зарегистрированы, - зарегистрируйтесь
Имя пользователя

Пароль


Запомнить меня

Забыли пароль?
Наверх