Автор: Горина И.Е.,
Адвокат Московской областной коллегии адвокатов
Право собственности на квартиру воспринимается подавляющим числом наших граждан как источник дохода. Неприватизированных квартир остается всё меньше и меньше. И действительно, собственную квартиру можно сдать в аренду, продать, завещать, обменять, внести в качестве вклада в уставный капитал коммерческого общества. Да мало ли что ещё можно сделать со своей собственностью. Однако в том случае, если у вас только доля в праве собственности на квартиру, материальная выгода от владения такой долей снижается, а то и вообще отсутствует. По оценкам риэлторов, стоимость отдельно продаваемой доли в квартире не равна стоимости такой же доли при продаже квартиры целиком и составляет приблизительно третью часть стоимости: если двумя совладельцами продается квартира за шесть миллионов рублей, а деньги потом делятся между ними, то каждый получает по три миллиона. Если же совладельцы не достигли согласия, и продает долю только один из них, то за долю в квартире размером ½ ему вряд ли удастся получить больше миллиона рублей. Материальная выгода от владения долей отсутствует, если между совладельцами не достигнуто согласие о продаже (сдаче в аренду) квартиры целиком, или совместное пользование невозможно из-за конфликтных отношений между совладельцами, или никто из совладельцев не хочет продавать свою долю другому.
Тем не менее, рынок квартирных долей существует. К формированию такого рынка приводят разные обстоятельства: наследование по закону одной квартиры разными наследниками, завещание долей в квартире разным наследникам, раздел супружеского имущества, нереализованное право преимущественного выкупа доли совладельцем квартиры. Так, одна квартира, совсем не предназначенная для коммунального проживания, становится объектом права собственности совершенно чужих людей, зачастую враждебно настроенных друг к другу. Полноценная реализация права собственности на долю в такой квартире, включающая владение, пользование и распоряжение долей, становится трудноразрешимой задачей. Владельцы долей, которые не смогли мирно договориться о порядке пользования квартирой или ее продаже, оказываются в суде.
Разнообразие гражданских дел, вытекающих из долевой собственности на квартиру, велико. Наиболее распространенными являются следующие иски: об определении права пользования квартирой, о вселении, о переводе прав покупателя доли, о взыскании денежной компенсации и присуждении ежемесячной компенсации за пользование жилым помещением, о выплате компенсации стоимости доли. Решениями судов по таким искам никогда не бывают удовлетворены совладельцы. Суды всех инстанций наводнены исками о защите права долевой собственности. Многих из этих исков могло бы и не быть. Например, ситуация, описанная в части 3 статьи 1168 Гражданского кодекса РФ (преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства): «Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения». Данная гражданско-правовая норма недооценена правоприменителями с точки зрения уменьшения количества споров между совладельцами и сведения к минимуму драматических ситуаций, возникающих при использовании квартир лицами, не являющимися членами одной семьи.
Имеют ли наследники, указанные в части 3 статьи 1168 Гражданского кодекса РФ, возможность реализовать свое преимущественное право во внесудебном порядке? Имеют, при условии, если нотариус, ведущий наследственное дело, достаточно компетентен, а также отсутствует спор между наследниками. «Передача всего наследственного имущества одному из наследников с условием предоставления им остальным наследникам компенсации может считаться разделом наследства только в случаях осуществления преимущественного права, предусмотренного статьями 1168 и 1169 ГК РФ» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», пункт 55).
При наличии спора между наследниками реализация указанного преимущественного права осуществляется через суд. На формирование судебной практики по данному вопросу, думается, серьезное влияние окажет Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 января 2014 г. по делу № 5-КГ13-133. Высшая судебная инстанция отменила судебные акты нижестоящих судов в связи с игнорированием ими именно преимущественного права наследника, предусмотренного частью 3 статьи 1168 Гражданского кодекса РФ.
Иски об определении порядка пользования квартирой и о вселении относятся к разряду самых многочисленных в ряду исков о реализации права долевой собственности на квартиру. К великому сожалению, суды при рассмотрении споров между совладельцами долевой собственности мало считаются с так называемым «человеческим фактором». Вселение в квартиру участника долевой собственности, не являющегося членом семьи других участников, - обычное дело. Суды вселяют таких лиц даже в однокомнатные квартиры, даже к лицам иного пола, даже к малолетним детям, даже к тяжелобольным. Данным обстоятельством энергично пользуются так называемые «черные» риэлторы, они же - квартирные рейдеры. По всей России торговля долями в квартирах приобрела устрашающий размер. «Риэлторы» скупают доли в квартирах разнообразными способами и, используя судебное решение как орудие взлома, вселяются в квартиры. Как правило, продавцы долей получают за свой товар весьма незначительные деньги: продать сами долю совладельцам квартиры они не смогли. «Риэлторы» же обещали им «договориться» с совладельцами и получить за долю истинную стоимость. Каким способом такие «риэлторы» получают деньги за доли в квартирах хорошо известно из многочисленных телепередач. Угрозы, издевательства, насилие, создание невыносимых условий проживания – таков арсенал способов получения денег за доли в квартирах недобросовестными риэлторами. Ломаются судьбы, сотни людей вынуждены покидать свои квартиры под натиском силы. А ведь этих трагедий вполне можно было бы избежать.
Основополагающим доводом судебных решений о вселении участника долевой собственности (истца) является защита его конституционного права собственности, в том числе - на жилище. При этом без внимания остаются, как правило, имеющиеся в деле обстоятельства: истец никогда не проживал в спорной квартире, никаких вещей истца в квартире не имелось и не имеется; при приобретении доли в спорной квартире истец квартиру не осматривал, акт передачи доли им не подписывался; истец является ответчикам абсолютно посторонним человеком; истец уклоняется от мирного урегулирования спора и многократных предложений ответчиков выкупа у истца доли по оценке независимых экспертов, соответствующей реальной стоимости доли.
Представляется совершенно необходимым, чтобы иску о вселении предшествовало вступившее в законную силу решение суда об определении порядка пользования квартирой с закреплением за совладельцами комнат, соответствующих размеру их долей в праве общей собственности. В большинстве случаев, комната, соответствующая размеру доли вселяющегося совладельца, в квартире отсутствует. При этом нужно учитывать, что наши современные квартиры не предназначены для проживания разных семей (смежный с ванной туалет, крошечная кухня, тесный коридор, отсутствие подсобных помещений). Лозунг «назад в коммуналки» не может и не должен быть руководством к действию в современной России.
Бытует мнение, что некие пробелы в законодательстве не позволяют защитить совладельцев квартир от насильственных вторжений. Представляется, что это мнение неверно. Конечно, законодательство можно совершенствовать. Конечно, нарекания вызывает пассивность правоохранительных органов, наводненных требованиями привлечь к уголовной ответственности захватчиков квартир. Однако, и имеющихся норм права вполне достаточно, чтобы остановить недостойный «бизнес» и предотвратить беду, было бы желание эти нормы использовать при рассмотрении судами гражданских дел и вынесении решений.
К упоминаемым нормам права, уже имеющимся в законодательной базе, относятся следующие:
1 Статья 23 Конституции РФ, которая гарантирует каждому неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну;
2. Пункт 3 ст. 17 Конституции РФ: осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц;
3. Статья 223 ГК РФ: право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
4. Статья 556 ГК РФ: передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Как правило, акты о передаче доли отсутствуют, осмотр квартиры не производился, что позволяет говорить об отсутствии права на жилище у истца как такового;
5. Статья 247 ГК РФ, из положений которой следует, что право собственности на имущество, в том числе квартиру, не является безусловным основанием для предоставления этого имущества в пользование. Владение и пользование имуществом зависит от размера доли в праве долевой собственности. Комнат, соответствующих доле истца, в квартире, зачастую, не имеется;
6. Часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства);
7. Часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ: комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
8. Статья 10 ГК РФ, не допускающая действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Данная статья приведена здесь, поскольку целью истца по иску о вселении является, в основном, «выдавливание» из проживающих в квартире совладельцев денег. Этой цели истец планомерно добивается при помощи судебных решений и силовых действий приставов. Это неправильно, несправедливо и незаконно. Суд не может и не должен быть орудием в руках лиц, злоупотребляющих правом. В судебной защите таким лицам должно быть отказано.
9. Наконец, защита от недобросовестных совладельцев возможна в рамках уголовного законодательства путем возбуждения уголовного дела по статье 179 УК РФ (принуждение к совершению сделки по выкупу доли по явно завышенной цене), по статье 163 УК РФ (вымогательство).
На весах Фемиды указанные нормы права, по мнению автора статьи, должны перевешивать так называемое нарушенное право собственности вселяющегося в квартиру. Вещи должны быть названы своими именами, и действия «риэлторов» должны оцениваться как введение граждан- продавцов долей в заблуждение относительно истинности намерений «риэлторов», маскирующих хищения под гражданско-правовые сделки.
Адвокаты и правозащитники, представляющие интересы граждан по делам данной категории, с нетерпением ожидают от российских судов изменений правоприменительной практики и увеличения количества судебных решений с отказом во вселении. И такая тенденция наблюдается. Показательным является Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2013 г. по делу № 4-КГ13-32. Решение Железнодорожного городского суда Московской области от 2 октября 2012 г., удовлетворившего требования о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и передать дубликат ключа от жилого помещения отменено, принято новое решение, которым в иске отказано. При этом высшая судебная инстанция указала, что судами первой и апелляционной инстанций допущены существенные нарушения норм материального права: ч.1 и 2 ст. 15 ЖК РФ, ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ. Заслуживает большого внимания толкование в Определении п. 1 ст. 247 ГК РФ, которое стоит процитировать: «По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также принимая во внимание то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иным способом, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации…Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений».
Как видим, правовые основания защиты собственников долей в праве общей собственности от вселения в квартиру нежелательных лиц имеются уже сегодня. Дело за судами.
